Nadobúdanie nehnuteľností v rôznych krajinách má množstvo funkcií. V Thajsku môžu zahraniční občania kupovať byty v bytových domoch (bytoch), ale nákup domu je trochu komplikovanejší proces. Cudzinec ako súkromná osoba nemôže v Thajsku legálne vlastniť pôdu (na ktorej stojí dom). Výnimkou sú zahraniční investori, ktorí do thajskej ekonomiky investovali 40 miliónov bahtov. Majú možnosť kúpiť pozemok. A to nie je príliš veľké. Nie všetko je však také zložité a kupovať si dom v Thajsku si nemôže len milión dolárov.
Obsah článku
- 1 Kde začať, výber domu
- 2 Typy domov
- 3 Transakčné konanie, zmluva, formality
- 4 Domáce dekorácie pre cudzincov
- päť Postupnosť formálnych nákupných postupov
Kde začať, výber domu
Môže sa zdať, že výber domu je pre vás ten pravý. Koniec koncov, viete, čo potrebujete. Tento proces je v skutočnosti dosť zdĺhavý a dlhý. Najprv musíte rozhodnúť o regióne. Je lepšie cestovať ako turista vopred so všetkými turisticky zaujímavými miestami, zhruba zhodnotiť ich infraštruktúru a atmosféru. Dom si môžete samozrejme kúpiť aj na diaľku, na základe popisu na internete alebo v realitnej kancelárii. Riziko neúspešného nákupu a cena v tomto prípade však budú oveľa vyššie. Vyberte si napríklad dom na pobreží, ako z krytu, ale v skutočnosti bude nejaká pustatina s odpadkovým košom alebo parkovanie rybárskych lodí..
Ako nájsť zaujímavé ponuky domov? Existuje veľa možností. Môžete začať hľadaním na internete. V Rusku aj v Thajsku existuje mnoho realitných kancelárií, ktoré ponúkajú svoje služby. Môžete tiež sledovať reklamy na predaj domov od jednotlivcov v sociálnej sieti. siete alebo v miestnych novinách. A môžete dokonca «kopanie» - choďte po oblastiach, ktoré vás zaujímajú, sledujte reklamy na predaj domov a spýtajte sa miestnych obyvateľov. Je pravda, že je to veľmi energeticky náročný spôsob..
Najprv musíte škrabať oblasť a nájsť ten správny dom
Ak už ste v Thajsku a máte dobré znalosti v tejto oblasti, poznáte oblasti a hlavné ulice a vybrali ste si niekoľko objektov, ktoré vás zaujímajú, je dosť únavné samostatne si ich prezerať samostatne. Musíte mať vždy svoje vlastné auto, alebo si vziať taxík, rokovať nezávisle s majiteľmi nehnuteľnosti, či už ide o cudzincov alebo Thajčanov. Ak chcete tieto úlohy ľahko vykonávať, musíte všetky vyššie uvedené kroky vykonať viac ako jeden deň..
Najjednoduchším spôsobom, ako začať s prehliadkou domov, je preto kontaktovať miestnu realitnú agentúru. V Thajsku existuje veľa ruských zákaznícky orientovaných agentúr s rusky hovoriacimi zamestnancami. Zástupcovia zvyčajne berú klientov na pozeranie zadarmo, dohodnú sa so samotnými vlastníkmi a preložia otázky, ktoré sa objavia počas prehliadania. Mnoho predmetov za jeden deň však stále nebude možné sledovať, pretože Thaisi sú pokojnými ľuďmi a objekty môžu byť od seba vo veľkej vzdialenosti. Ale organizovanie názorov je u agentov oveľa jednoduchšie ako u vás.
To znamená, že najskôr môžete jazdiť s agentom, potom sami. Môžete kontaktovať viacerých agentov, ktorí môžu pracovať v rôznych oblastiach. Zahraničného agenta nájdete cez internet. Môžete sa obrátiť na kanceláriu. Slušné agentúry spravidla majú kancelárie aj webové stránky. Pri výbere agenta by sa malo vziať do úvahy, že rusky hovoriaci zamestnanec je dobrý, ale pre Thajčanov je ľahšie komunikovať a cudzinci (najčastejšie Európania) sú v priemere zodpovednejší a presnejší ako Ázijci. Ak teda dokážete komunikovať v angličtine, je rozumné kontaktovať thajského manažéra, ktorý pracuje pre európskeho šéfa.
Typy domov
Medzi realitnými agentmi sa špecializujú na «sekundárne», na predaj od developera alebo tých, ktorí pracujú s rovnakou dedinou.
Dom môže byť v dedine aj samostatne stojaci. Lepšie je, samozrejme, zvoliť si dedinu. Vždy existuje miestna správa, ktorá pomôže pri riešení domácich problémov. Ešte lepšie - strážená dedina s uzavretým územím a infraštruktúrou. Zvyčajne sa jedná o bazén, telocvičňu, detské ihrisko, konferenčnú miestnosť pre majiteľov. V dobrých obciach pre cudzincov je zoznam infraštruktúry a spoločných oblastí viac. V Thajsku je toľko Rusov, že v niektorých regiónoch, napríklad Pattaya a Hua Hin, existuje tzv. «Ruské dediny» - kde domy získavajú hlavne ruské rodiny. Existujú tiež dediny a miesta, kde žije viac cudzincov alebo Thajčanov.
Je lepšie kúpiť dom v oplotenej dedine
Môžete si kúpiť dom v Thajsku, vo fáze nulového stavebného cyklu a už postavený a obývaný už dávno, z farangu alebo z thajčiny. Kúpa nového domu je do značnej miery zvykom. Kúpite pozemok, na ktorom vývojár ponúka určitý štandardný projekt, zvyčajne niekoľko, v rôznych cenových kategóriách. Zároveň sa počas procesu výstavby dá projekt výrazne zmeniť podľa vašich predstáv, a to ako dekorácie interiéru, tak aj architektúry budovy ako celku. Môžete si tiež kúpiť hotový nový dom od vývojára alebo «následný predaj» - vlastník. Pokiaľ ide o cenu, všetky tieto možnosti sa zásadne nelíšia. Ak chcete urobiť dom úplne «pre seba», potom najlepšou možnosťou je kúpiť pozemok. Je pravda, že musíte počkať na výstavbu domu a kontrolovať kvalitu práce. Ak ste spokojní s hotovou štandardnou verziou - v poriadku, môžete si kúpiť a ihneď pristúpiť k výberu nábytku. Kúpa domu od vlastníka, t. sekundárne, je dobré, že prenajímateľ už odstránil mnohé nedostatky v bývaní a niektoré z nich vylepšil v porovnaní s pôvodnou verziou. Nevýhodou je, že ľudia majú iný vkus a je ťažké nájsť pre vás niečo skutočne správne.
Transakčné konanie, zmluva, formality
Ak už máte nehnuteľnosť, ktorá je vo všetkých ohľadoch vo všetkých ohľadoch úplne uspokojivá, potrebujete právnika. Toto je možno to hlavné. Rus alebo cudzinec nemôže byť thajským právnikom. Toto je v najlepšom prípade prekladateľ alebo sprostredkovateľ. Advokát je iba Thajec. Bude viesť všetky vaše podnikanie, takže musí byť dobrý profesionál. A hovorte dobre po anglicky.
Z celkového počtu dokumentov je na dokončenie transakcie potrebný iba pas. Ale stále existuje množstvo nuancií. Napríklad, aby ste mohli platiť, potrebujete predovšetkým bankový účet, ktorý sa zvyčajne otvára cudzincom buď prostredníctvom vhodného víza (turistické, vzdelávacie, obchodné) alebo «podľa dohody» - ak už existuje predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti.
Predovšetkým je podpísaná predbežná zmluva s advokátom. V súlade s tým je majiteľovi vyplatená záloha (hotovosť). Zvyčajne ide o malú sumu, asi 1% z hodnoty transakcie. Na základe tejto predbežnej zmluvy si môžete otvoriť účet v thajskej banke, ak ešte nemáte účet. Predbežná zmluva predpisuje, ako dlho by mala byť zaplatená istina.
Dokumenty potrebné na vydanie bankového účtu:
- pomoc imigračného úradu
- osvedčenie o pobyte v Thajsku (kde kupujúci v súčasnosti býva)
- predbežná zmluva o kúpe nehnuteľnosti
- medzinárodný pas
S vízami, ktoré nie sú turistické (NON-B, NON-O, NON-E), je otvorenie bankového účtu relatívne jednoduché. Je tiež možné otvoriť účet s turistickým vízom alebo pečiatkou, ale nie vo všetkých bankách a nie vo všetkých pobočkách tej istej banky. Ako sa často stáva v Thajsku, všetko záleží na rozhodnutí konkrétnych ľudí. Ak váš agent súhlasí s manažérom banky a preukáže predbežnú zmluvu o kúpe nehnuteľnosti, účet bude pravdepodobne otvorený.
Domáce dekorácie pre cudzincov
Najdôležitejšou nuansou pri kúpe domu v Thajsku je to, ako cudzinec prevezme vlastníctvo pôdy, na ktorej stojí dom. V zásade existujú dve možnosti: dlhodobý prenájom alebo registrácia právnickej osoby. Existuje ďalšia, celkom exotická možnosť - usufruht. Jedná sa o doživotný nájom bez práva dediť. Je pravda, že je nepravdepodobné, že sa mnohým bude táto metóda páčiť..
Dlhodobý nájom alebo lízing sa vydáva na obdobie 30 rokov s právom dvojitého predĺženia. Teoreticky môže byť doba prenájmu najviac 90 rokov. Existujú informácie, že niektoré drahé rezidenčné nehnuteľnosti si možno prenajať na 120 rokov a na podnikanie - na 150 rokov. Ale to všetko je iba teória. V praxi je maximálna možná doba prenájmu v súčasnosti 30 rokov. Realitné kancelárie niekedy ponúkajú dohodu o obnovení prenájmu, ale takéto možnosti nie sú legálne. Aj keď zmluva uvádza, že vlastník je povinný predĺžiť nájom, nemá to na súde žiaden účinok. Ak po 30 rokoch majiteľ odmietne obnoviť nájom, súd bude na jeho strane. Je potrebné poznamenať, že za 30 rokov môže byť majiteľ už iný, pretože pôda sa zdedí atď. Okrem toho pozemkové právo v Thajsku nie je staršie ako 30 rokov, preto ešte nebolo možné predĺžiť precedens.
Ak si chcete vziať pozemok na dlhodobý prenájom, mali by ste sa obrátiť na právnika a odovzdať mu potrebné dokumenty na registráciu. Advokát cestuje na pozemkový úrad, kde na osvedčení o vlastníctve (Chanote) poznamenáva, že nehnuteľnosť je v prenájme. Osvedčenie o vlastníctve zostáva v tomto prípade u predchádzajúceho vlastníka. Z hľadiska vlastníka pozemku to možno nazvať vlastníctvo majetku so zaťažením.
Najbežnejším spôsobom registrácie úplného vlastníctva (freehold) pozemku v Thajsku je založenie spoločnosti (spoločnosti) a kúpa domu v jeho vlastníctve. Majiteľ teda nie je jednotlivec, ale právnická firma. Toto je legálny spôsob. Je pravda, že za predpokladu, že spoločnosť podniká, a nie je nominálnym držiteľom. Nuansou je, že cudzinec nemôže zaregistrovať spoločnosť úplne sám na seba, musia existovať thajskí akcionári. Zúčtovanie sa môže vykonať prostredníctvom prednostných akcií. Napríklad Thajci vlastnia 70% bežných oprávnených voličov, cudzinci vlastnia 30%, ale majú privilegované práva, ktoré napríklad majú 5 hlasov na akciu..
Postupnosť formálnych nákupných postupov
Všetky dokumenty týkajúce sa registrácie spoločnosti pripravuje váš thajský právnik. Akcionármi novozaloženej spoločnosti sú iba Thajčania. Potom spoločnosť získa nehnuteľnosť. To znamená, že osvedčenie o vlastníctve (chanot) od predchádzajúceho vlastníka prechádza na spoločnosť. Spoločnosť ďalej mení svojich akcionárov. Teraz by mal byť podiel Thajcov dostatočne veľký, aby nevyzeral úplne nominálne. Farang má právo blokovať, aby Thaisi túto nehnuteľnosť nepredávali samostatne. Ak si kúpite dom vo výstavbe, platba developerovi bude prebiehať v niekoľkých fázach, ale na pozemkovom oddelení bude transakcia zaregistrovaná až po zaplatení celej sumy..
Po tom, čo kupujúci poskytne právnemu zástupcovi šek od banky v sume predpísanej v hlavnej zmluve, advokát s dokladmi odcestuje na pozemkový úrad, aby začal proces opätovnej registrácie nehnuteľnosti od jedného majiteľa k druhému. Opätovná registrácia trvá jeden deň až dva týždne. Počas tejto doby kupujúci v skutočnosti nemá peniaze ani osvedčenie o vlastníctve. Kľúčom k úspešnej transakcii je výlučne reputácia thajského právnika. Ak dom, ktorý spoločnosť kúpila skôr, kúpi cudzinec, nie je potrebné registrovať dohodu na pôde výboru, riaditeľa a akcionárov zmeny spoločnosti.
Kúpiť dom v Thajsku
Postup pri kúpe je ukončený získaním thajského osvedčenia o vlastníctve od právnika - Chanote a kľúčov od domu. Osvedčenie o vlastníctve pre občanov Thajska a cudzincov vyzerá rovnako, na zadnej strane osvedčenia sú zaznamenané informácie o všetkých predchádzajúcich majiteľoch nehnuteľnosti.
PS: Pri kúpe bytu je všetko o niečo jednoduchšie, pretože nejde o problém s pôdou, ale musíte si pamätať na kvóty pre počet bytov, ktoré môžu patriť cudzincom v byte. A pravdepodobne by som si kúpil byt, zdá sa mi, že takáto nehnuteľnosť bude viac tekutá.
